Определение чистого операционного дохода и расчет рыночной стоимости в рамках доходного подхода
Определение премии за низкую ликвидность
Премия за низкую ликвидность, есть поправка на длительность экспозиции при продаже объектов недвижимости. Данная премия вычисляется по формуле:
где:
П – премия за низкую ликвидность;
jб - безрисковая ставка;
L- период экспозиции (в месяцах);
Q- общее количество месяцев в году.
На дату проведения оценки поправка на низкую ликвидность принимается равной 3,25%, что соответствует шести месяцам экспонирования объекта.
Определение премии за инвестиционный менеджмент
Премию за инвестиционный менеджмент специалисты оценивают на уровне 5%.
Таблица № 17. Расчет ставки дисконтирования
|
Показатель |
Значение |
|
Безрисковая ставка jб |
6,50% |
|
Премия за риск jн |
4,50% |
|
Премия за низкую ликвидность jл |
3,25% |
|
Премия за инвестиционный менеджмент, jи |
5% |
|
Ставка капитализации, j |
19,25% |
Ниже представлен окончательный расчет рыночной стоимости объекта оценки при использовании доходного подхода.
Таблица № 18 Расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом
|
Наименование показателя |
Един, измер. |
Строение 2 |
Строение 5 |
Строение 9 |
|
Площадь помещений |
кв.м. |
72,7 |
427,5 |
114,6 |
|
Арендная плата |
USD за 1 кв. м. в год |
337 |
147 |
328 |
|
Потенциальный валовой доход |
USD |
24499,9 |
62842,5 |
37588,8 |
|
Действительный валовой доход |
USD |
22466,4 |
57626,6 |
34469 |
|
Эксплуатационные расходы |
USD |
4000 |
2000 |
2000 |
|
Чистый операционный доход |
USD |
18466,4 |
55626,6 |
32469 |
|
Ставка дисконтирования, j |
% |
19,25% |
19,25% |
19,25% |
|
Скорректированная ставка дисконтирования, j' |
% |
13,57% |
13,57% |
13,57% |
|
Рыночная стоимость объекта оценки, определенная доходным методом. |
USD |
136083 |
409923,4 |
239270 |
|
Курс руб. /долл. США ЦБ РФ на дату оценки |
24,5462 |
24,5462 |
24,5462 | |
|
Рыночная стоимость объекта оценки, определенная доходным методом с учетом округления. |
Руб. |
3340320 |
10062061 |
5873180 |
