StockDocs.ru

- Потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Учитывая, что объект оценки не требует проведения капитальных ремонтных работ, а также, принимая во внимание существующие тенденции на рынке коммерческой недвижимости г. Москвы, можно прогнозировать плавно изменяющиеся потоки дохода от сдачи в аренду объекта оценки, что позволяет применить для пересчета спрогнозированного дохода в текущую стоимость метод капитализации по расчетным моделям (далее - метод капитализации дохода).

Метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости объектов недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость. Для определения стоимости объекта оценки мы используем следующую формулу:

где V – стоимость объекта оценки на настоящий момент;

ЧОД – рассчитанный на текущий год чистый операционный доход;

n – период владения объектом оценки, выраженный в количестве лет;

j – ставка дисконтирования;

g – прогнозируемый темп прироста чистого операционного дохода в процентах годовых;

FV – прогнозируемая будущая цена объекта оценки в конце периода владения.

В связи с существующими тенденциями на рынке недвижимости в Москве, в рамках данной оценки делается предположение о том, что рост арендных ставок обеспечит пятипроцентный рост чистого операционного дохода ежегодно в течении ближайших трех лет. При этом предполагается, что рыночная стоимость оцениваемого объекта будет возрастать ежегодно такими же темпами как и арендные ставки, т.е. коэффициент капитализации в ближайшие три года не изменится. В этом случае формула для определения стоимости объекта оценки принимает следующий, более простой вид:

где j’определяется из соотношения:

Расчет коэффициента капитализации

Любой объект недвижимости имеет ограниченный срок, в течение которого его эксплуатация является экономически целесообразной. Доход, приносимый объектом недвижимости за этот период, должен быть достаточным, чтобы обеспечить требуемый уровень дохода на вложенный капитал (норма дохода или ставка дисконтирования) а также окупить первоначальные инвестиции собственника (норма возврата капитала).

В соответствии с этим, ставка капитализации включает две составляющие - норму возврата капитала и норму дохода на капитал (ставка дисконтирования).

Определение ставки дисконтирования

Создание (приобретение) и эксплуатация объекта недвижимости является самостоятельным бизнесом, требующим дохода. Ставка дисконтирования включает в себя как безрисковую ставку, так и премию за различные виды рисков.

Безрисковая ставка отражает уровень дохода по альтернативным для собственника инвестициям с минимально возможным уровнем риска. В качестве безрисковой, могут использоваться процентные ставки по депозитам наиболее крупных и надежных банков, ставки доходности по государственным ценным бумагам и др.

Премия за риск отражает дополнительный доход, который ожидает получить типичный инвестор, вкладывая средства в объект недвижимости. В большинстве методик рассматриваются следующие составляющие премии за риск:

премия за риск инвестирования в объекты недвижимости;

премия за низкую ликвидность;

премия за инвестиционный менеджмент.

Ставку дисконтирования мы определяем методом кумулятивного построения (методом суммирования). Метод кумулятивного построения предполагает, что ставка дисконтирования равна сумме безрисковой ставки и поправок на риск.