Оценка и корректировка активов баланса
4.1.1. Оценка объектов недвижимости
Недвижимое имущество предприятия «ЗАКАЗЧИК» включает здание склада концентрированных кормов и земельный участок. Оценку указанных объектов недвижимости проводим затратным методом, который основан на определении стоимости точной копии или аналога оцениваемого объекта в современных условиях на дату оценки.
Стоимость объекта недвижимости затратным методом в настоящем отчете определяется как остаточная восстановительная стоимость здания, к которой прибавляется стоимость земельного участка.
Этапы расчета затратного метода следующие:
1.
По сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений подобрать аналог с характеристиками, наиболее близкими к характеристикам оцениваемого здания или сооружения. Подбор аналога осуществляется по ряду близких параметров: функциональное назначение и объемные характеристики объекта, конструктивное исполнение и материал фундаментов, стен, перегородок, перекрытий, оконных и дверных проемов, кровли, санитарно-технического и инженерно-технического оснащения, а также других конструктивных параметров объектов.
2.
С использованием выбранного аналога оцениваемого объекта по соответствующей таблице сборника укрупненных показателей восстановительной стоимости выбирается стоимость С
1969
единицы указанного в таблице измерителя объекта в масштабе цен 1969 года.
3.Определяется полная восстановительная стоимость S
1969
оцениваемого объекта в ценах 1969 года:
S
1969
=
K
х C
1969
хV
,
где
K
–
корректировочный коэффициент;
V
-
строительный объем здания.
4.
Определяется полная восстановительная стоимость
S
1984
оцениваемого
объекта в ценах 1984 года:
S
1984
=
K
1984
х
S
1969
,
где
K
1984
- коэффициент перехода от уровня цен 1969 года к ценам
1984 года, который определяется в соответствии с
Постановлением Госстроя от 11 мая 1983 г. N 94;
5.
Рассчитывается полная восстановительная стоимость
S
T
оцениваемого
объекта на текущую дату оценки
S
T
=
K
T
х S
1984
,
где K
T
– коэффициент перехода от уровня цен 1984 года к уровню цен
на текущую дату оценки, который определяется по соответству-
ющему информационно-аналитическому сборнику Ко-Инвест.
6. Оценка износов.
В соответствии с затратным методом должны быть учтены
три вида износов: физический, функциональный и внешний.
Физический износ
здания или сооружения возникает в результате воздейст-
вия на конструктивные элементы объекта природно-климатических факторов
внешней среды. Для расчета физического износа основных конструктивных элементов из сборника показателей восстановительной стоимости выбирается таблица удельных весов конструктивных элементов аналога оцениваемого объекта. Общий процент физического износа здания рассчитывается по формуле:
И =
q
1
u
1
+
q
2
u
2
+ …+
q
n
u
n
,
где q
i
- удельный вес i – го конструктивного элемента;
u
i
- износ i – го конструктивного элемента
n
-
число основных конструктивных элементов оцениваемого объекта.
Функциональный износ
появляется в результате несоответствия технико-экономических характеристик объекта недвижимости современным требованиям. Для складских зданий, к которым относится оцениваемый объект недвижимости, внешний и внутренний дизайн склада, определяющие его функциональный износ, не оказывают
