Расчет потенциального валового дохода (ПВД)
Расчет потенциального валового дохода осуществлялся на основе анализа текущих ставок на рынке аренды для сравнимых объектов (рыночных ставок арендной платы). Исследование арендных ставок офисных и торговых помещений проводилось по данным различных риэлторских фирм г. Москвы.
функциональное назначение,
расположение объекта, транспортная доступность
коммерческая привлекательность объекта.
Далее в таблице представлена подборка сравнимых объектов с указанием соответствующих ставок арендной платы, а также вычисляется усредненная ставка арендной платы с учетом корректирующих поправок.
Таблица № 13.
Характеристики сопоставимых объектов для определения средних ставок арендной платы для здания по адресу: г. Москва, ул. Сергея Макеева, д.42/9 стр.2
|
Характеристики |
Объект оценки |
Объект № 1 |
Объект № 2 |
Объект № 3 |
Объект № 4 |
|
Источник информации |
www.newbase.ru |
www.newbase.ru |
www.estvse.ru |
www.realtynews.ru | |
|
Функциональное назначение |
административно-офисное |
офисное |
административно-офисное |
офисное |
административно-офисное |
|
Местоположение |
м. ул. 1905 года |
м. ул. 1905 года, 1-й Земельный пер. |
м. ул. 1905 года, Шмитовский пр, д. 39 |
м. Третьяковская |
м. Бауманская |
|
Площадь, сдаваемая в аренду, кв.м |
72,70 |
210 |
300 |
80 |
294 |
|
Транспортная доступность |
15 м.п. |
10 м.п. |
15 м.п. |
10 м. п. |
15 м.п. |
|
Техническое состояние |
хорошее |
хорошее |
удовлетворительное |
Отличное |
отличное |
|
Ставка арендной платы, USD/кв.м./год |
- |
350 |
300 |
750 |
455 |
|
Поправка на реальную стоимость сделки |
-5% |
-5% |
-5% |
-5% | |
|
Поправка на различие в площади, % |
- |
10% |
10% |
0% |
10% |
|
Поправка на местоположение, % |
- |
0% |
0% |
-10% |
0% |
|
Поправка на состояние здания (помещений) в % |
- |
0% |
5% |
-50% |
-30% |
|
Общая процентная поправка, % |
- |
4,5% |
10% |
-57% |
-27% |
|
Скорректированная ставка арендной платы, USD/кв.м./год |
337 |
366 |
329 |
322 |
332 |
