Доходный Подход
Доходный Подход основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает имущество в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость имущества может быть определена как текущая стоимость будущих доходов, проистекающих из факта владения данным имуществом.
Основные этапы процедуры оценки Доходным Подходом.
1. Оценка потенциального валового дохода на основе анализа ставок арендной платы. Потенциальный валовой доход - доход, который можно получить от имущества при его 100 % использовании без учета потерь и расходов.
2. Оценка потерь от недозагруженности и неуплат, определение действительного (эффективного) валового дохода. Действительный (эффективный) валовой доход -потенциальный валовой доход за вычетом скидки на недоиспользование имущества.
3. Расчет величины операционных издержек по эксплуатации оцениваемого имущества. Данный расчет основывается на анализе фактических издержек по их содержанию и/или типичных издержках на данном рынке.
4. Определение величины чистого операционного дохода от объекта. Чистый операционный доход — действительный валовой доход за вычетом операционных расходов.
5. Определение величины коэффициента капитализации. Коэффициент капиталнзации -коэффициент, используемый для перевода будущих доходов в стоимость объекта оценки.
6. Определение рыночной стоимости актива путем деления чистого операционного дохода на коэффициент капитализации
